Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvanluatbaochinh.com

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp bị quy hoạch và chênh lệch diện tích đất thực tế

09/09/2017 11:58
Câu hỏi:

Cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp bị quy hoạch và chênh lệch diện tích đất thực tế ? Tôi có thửa đất ở tại xã Nghi Liên, Tp Vinh có nguồn gốc do UBND xã cấp đất làm nhà ở từ năm 1986 (không có giấy tờ cấp đất) năm 1993 được cấp sổ đỏ diện tích 500m2 (200m2 đất ở + 300m2 đất vườn). Năm 2014 xã đo đạc lại bản đồ địa chính để cấp đổi sang sổ hồng toàn xã, thửa đất tôi được đo đạc lại với diện tích 600m2, diện tích tăng 100m2 được xã xác nhận là do sai số đo đạc mốc giới sử dụng ổn định, nhưng UBND tp Vinh chỉ cấp cho tôi 500m2 bằng sổ cũ còn 100m2 không cấp vào GCN với lý do tp trả lời là đất có nguồn gốc xã cấp trái thẩm quyền hiện có một phần diện tích không phù hợp quy hoạch được phê duyệt năm 2010. cho tôi hỏi UBTP vinh cắt ra 100m2 như thế có đúng không à, vì quy hoạch thì sau thời điểm cấp đất và diện tích tăng thì do sai số đo đạc, đất tôi xung quanh giáp đất ở không cơi nới lấn chiếm được của ai.

Trả lời:

Công ty Luật Bảo Chính cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn với vấn đề bạn đang vướng mắc như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất của bạn được xã cấp sổ đỏ diện tích 500 m2 từ năm 1993. Đến nay, khi đo đạc lại để cấp đổi sang sổ hồng thì diện tích có thay đổi lên 600m2, nhưng diện tích thực tế sử dụng vẫn không thay đổi. Trong trường hợp này, bạn đính chính lại việc đất bạn sử dụng từ lúc xã cấp cho đến bây giờ không có sự thay đổi làm tăng thêm hay do lấn chiếm mà có thêm phần 100m2 đó. Mà diện tích này là do xã cấp cho gia đình bạn làm nhà ở từ năm 1986 (không có giấy tờ cấp đất) năm 1993 được cấp sổ đỏ diện tích 500m2 và bạn sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ đó đến bây giờ. Việc chênh lệch đó là do sai số đo đạc mốc giới sử dụng đất từ năm 1993. Vậy, đây có thể xác định là lỗi của cơ quan có thẩm quyền từ năm đó chứ không phải do gia đình bạn.

Theo như bên UBTP Vinh xử lý về vấn đề diện tích đất có nguồn gốc xã cấp trái thẩm quyền hiện có một phần diện tích không phù hợp quy hoạch được phê duyệt năm 2010 là 100m2, nên giờ sẽ cắt ra 100m2 đất. Từ năm cấp sổ đỏ là năm 1993 đến năm 2014 mới xác định được có sai phạm trong việc cấp đất trái thẩm quyền, không phù hợp với quy hoạch được phê duyệt năm 2010. Mà thời điểm phê duyệt quy hoạch gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất được cấp ổn định lâu dài đã được 27 năm.

Vậy nên căn cứ theo quy định của luật đất đai, với trường hợp khi đo đạc lại mà diện tích đất tăng thêm nhưng thực tế đất sử dụng không thay đổi thì căn cứ tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Căn cứ vào điều luật trên, trường hợp số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ có sự chênh lệch mà diện tích đất đang sử dụn thì bạn sẽ được xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được công nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Theo quy định tại khoản 2,4 điều 23 Luật đất đai 2013 về trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền được quy định như sau:

...2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

...4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Trường hợp gia đình bạn là giao đất không đúng thẩm quyền và đất gia đình bạn đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Như vậy, với diện tích 100m2 đó bạn vẫn được công nhận.

Theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất :

" Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Do vậy, việc đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất thì bạn vẫn có thể xin cấp GCNQSDĐ theo thủ tục pháp luật quy định và chỉ bị hạn chế khi mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước theo quy định tại khoản 4 điều 67 Luật đất đai 2013.

Như vậy, bạn sẽ có quyền được xét cấp GCNQSD 600m2 đất đó (nếu chưa có quyết định thu hồi 100m2 đất của cơ quan có thẩm quyền). Trong trường hợp, UBTP Vinh vẫn không công nhận 100m2 đó bạn có quyền khiếu nại theo quy định tại điều 204 Luật đất đai 2013 quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho câu hỏi “Cấp đổi sổ đỏ trong trường hợp bị quy hoạch và chênh lệch diện tích đất thực tế ?”, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục đặt câu hỏi hoặc gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn.

Trân trọng!

Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất
Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Thông tư 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định  số 31/2014/NĐ-CP quy định  chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú Thông tư 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định số 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất.
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005 Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005
Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị
Luật cư trú số 81/2006/QH11 Luật cư trú số 81/2006/QH11
Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch
Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất,  thuê mặt nước Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Nghị định 135/2016/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định 135/2016/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước