Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvanluatbaochinh.com

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Đăng ký nộp tiền sử dụng đất ở hàng năm khi đã đăng ký sang tên đổi chủ

07/09/2016 16:36
Câu hỏi:

Dear LS
Em có việc muốn hỏi luật sư thế này:
Nhà em đã sang tên đổi chủ từ năm 2013 ( sổ đỏ đứng tên nhà em). Tuy nhiên khi đến kỳ nộp thuế thì biên lai vẫn ghi tên chủ cũ. Em đã ra phòng địa chính hỏi thì được hướng dẫn đến nhà trưởng khu làm tờ khai đăng ký nộp tiền sử dụng đất phi nông nghiệp để gửi lên phòng địa chính thay đổi thông tin (năm 2014). Đến kỳ nộp thuế 2015 biên lai vẫn ghi tên chủ cũ. Em hỏi trưởng khu thì người ta cũng chỉ nói là đã nộp đơn lên trên còn quá trình giải quyết thế nào thì ko biết. Và cũng có nhiều trương hợp như nhà em.
Luật sư cho em hỏi
- Vấn đề pháp lý gì xảy ra khi thông tin trên không được thay đổi?
- Làm thế nào để thay đổi được thông tin trên?
- Văn bản nào quy định về việc chuyển đổi tên để nộp thuế đất?

Em cám ơn luật sư!

Trả lời:
Chào bạn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý của Công ty luật Bảo Chính thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Trên cơ sở những thông tin liên quan đến vụ việc mà bạn đã cung cấp, chúng tôi tư vấn trường hợp của bạn như sau:

Theo thông tin ở trên thì gia đình bạn (người nộp thuế đất phi nông nghiệp đồng thời cũng là người chủ sử dụng đất mới do chuyển nhượng) đã thay đổi thông tin đăng ký kê khai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng vì một lý do tế nhị nào đó mà hiện nay biên lai vẫn ghi tên chủ cũ mà không ghi tên chủ sử dụng đất mới.
Như vậy, trường hợp trên có thể xác định lý do của việc Biên lai nộp thuế đất phi nông nghiệp vẫn ghi tên người sử dụng đất cũ với lý do là chưa hoặc không thay đổi thông tin người nộp thuế; đây có thể do lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do lỗi của chính người sử dụng đất. Việc xác định lỗi ở đây chưa xác định cụ thể là do ai trừ trường hợp chứng minh được lỗi đó thuộc bên nào.
Cứ giả dụ rằng, trong trường hợp tình huống xấu nhất có thể xảy ra mà lỗi đó thuộc về người sử dụng đất (vì biên lai vẫn mang tên chủ sử dụng đất cũ) thì sẽ có hành vi:
  1. Chậm thông báo thay đổi thông tin trong hồ sơ đăng ký thuế so với thời hạn quy định(nếu có)
  2. Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ thuế của người nộp thuế;
  3. Nộp; hoặc không nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
  1. Vấn đề pháp lý gì xảy ra khi thông tin trên không được thay đổi như sau:
Theo quy định thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Nếu vẫn cứ đóng; nộp; hoặc không đóng, nộp tiền thuế mang tên người sử dụng đất cũ thì người sử dụng đất mới (mặc dù đã được sang tên chủ sử dụng trên GCNQSDĐ theo đúng thủ tục) sẽ vẫn cứ là người không thực hiện đúng các thủ tục về việc thay đổi thông tin đăng ký kê khai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Việc này sẽ có hai tình huống xảy ra:
1. Trường hợp người sử dụng đất đóng thuế đất phi nông nghiệp: Về mặt pháp lý khi người chủ sử dụng đất mới vẫn đóng, nộp thuế đất phi nông nghiệp đầy đủ hằng năm đi chăng nữa nhưng biên lai hay thông báo nộp thuế vẫn đứng tên người sử dụng đất cũ thì người sử dụng đất mới vẫn chưa phải là người đóng thuế mặc dù không làm giảm nghĩa vụ thuế với nhà nước của người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Do vậy, việc nộp thuế này sẽ dẫn đến hậu quả khi có giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng hoặc tặng cho) thì cơ quan quản lý thuế (nếu phát hiện ra) sẽ thực hiện xử lý hành vi: không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ thuế của người nộp thuế, và có thể truy thu nộp đủ tiền thuế. Cụ thể nhất là bị xử phạt theo điểm b khoản 3 điều 7 Thông tư số 166/2013/TT-BTC xử phạt đối với hành vi vi phạm các quy định về cung cấp thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ thuế thì mức phạt tiền 1.400.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 800.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000 đồng đối với hành vi này.
Sau khi xử lý xong ở trên thì mới được phép thực hiện việc giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp người chủ sử dụng đất mới và chủ sử dụng đất cũ không nộp đóng thuế đất phi nông nghiệp thì:
- Tại khoản điểm a và b khoản 3 điều 7 Thông tư số 166/2013/TT-BTC xử phạt đối với hành vi vi phạm các quy định về cung cấp thông tin liên quan đến xác định nghĩa vụ thuế thì mức phạt tiền 1.400.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 800.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000 đồng đối với hành vi này là:  Nộp hồ sơ đăng ký thuế hoặc thông báo thay đổi thông tin trong hồ sơ đăng ký thuế quá thời hạn quy định trên 30 ngày hoặc không thông báo thay đổi thông tin trong hồ sơ đăng ký thuế.
- Tại Khoản 1 điều 106 Luật Quản lý thuế năm 2007 quy định: Người nộp thuế có hành vi chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và bị xử phạt 0,05% mỗi ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.
Tại khoản 4 điều 106 Luật Quản lý thuế năm 2007 quy định: Trường hợp sau ba mươi ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp thuế, người nộp thuế chưa nộp tiền thuế và tiền phạt chậm nộp thì cơ quan quản lý thuế thông báo cho người nộp thuế biết số tiền thuế nợ và tiền phạt chậm nộp.
Như vậy, vấn đề pháp lý khi xảy ra trong trường hợp nộp, hay không nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì hậu quả của sự việc như đã nói ở trên. Việc xử lý các hành vi này chỉ xảy ra trong trường hợp khi có sự giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hoặc cơ quan quản lý Thuế phát hiện ra hành vi nói trên.
  1. Làm thế nào để thay đổi được thông tin trên?
Như đã nói ở trên, thì chủ sử dụng đất mới đã thay đổi thông tin đăng ký kê khai nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng biên lai vẫn ghi tên chủ sử dụng cũ. Việc đăng ký kê khai nộp thuế đã được sự chấp thuận thay đổi thông tin của người nộp thuế của cơ quan Thuế hay chưa ta cũng không biết nhưng Biên lai nộp thuế hay Thông báo nộp thuế của cơ quan Thuế vẫn đứng tên người chủ sử dụng cũ thì mặc nhiên được coi là chưa đăng ký kê khai vì không có bất cứ lý do hay chứng cứ nào để chứng minh chủ sử dụng đất mới đã đăng ký hay chưa.
Để tránh các hậu quả pháp lý có thể xảy ra như đã nói ở trên thì tại điểm 1.1 khoản 1 điều 17 Thông tư số: 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định: Chậm nhất là ngày 30 tháng 9 hàng năm, Cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới người nộp thuế.
Trong thời gian 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, người nộp thuế có quyền phản hồi (sửa chữa, kê khai bổ sung) về các thông tin trên Thông báo và gửi tới nơi nhận hồ sơ khai thuế. Cơ quan thuế có trách nhiệm trả lời trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến phản hồi của người nộp thuế. Trường hợp người nộp thuế không có ý kiến phản hồi thì số thuế đã ghi trên Thông báo được coi là số thuế phải nộp.
Cũng tại điểm 1.2. khoản 1 điều 16 Thông tư số: 153/2011/TT-BTC  quy định: Hàng năm, người nộp thuế không phải thực hiện khai lại nếu không có sự thay đổi về người nộp thuế và các yếu tố dẫn đến thay đổi số thuế phải nộp.
Trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về người nộp thuế thì người nộp thuế mới phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Thông tư này trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các sự việc trên; Trường hợp phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp (trừ trường hợp thay đổi giá 1m2 đất tính thuế) thì người nộp thuế phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày phát sinh các yếu tố làm thay đổi số thuế phải nộp.
Như vậy, theo điều luật đã viện dẫn ở trên thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có sự thay đổi về người nộp thuế (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì người chủ sử dụng đất phải thực hiện thủ tục thay đổi người nộp thuế đất phi nông nghiệp; hoặc khi có Thông báo nộp thuế tới người nộp thuế mà thông tin người nộp thuế vẫn mang tên người sử dụng đất cũ thì người chủ sử dụng đất mới có quyền phản hồi thông tin bằng Đơn đề nghị thay đổi thông tin người nộp thuế như đã nói ở trên và thực hiện thủ tục đăng ký kê khai thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp theo luật định.
III.  Văn bản nào quy định về việc chuyển đổi tên để nộp thuế đất?
Căn cứ điều 13, 14, 15, 16, 17 Thông tư số: 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có quy định về đăng ký, kê khai, nộp thuế
Đối với trường hợp thay đổi thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp hoặc chủ sử dụng đất phát hiện thông tin của mình trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế chưa được thay đổi thì trong vòng 10 đến 30 ngày phải thực hiện hoặc thực hiện quyền phản hồi của mình bằng văn bản kèm theo các thủ tục đăng ký kê khai nộp thuế đất phi nông nghiệp được thực hiện gồm:

1. Đăng ký mã số thuế: Thủ tục cấp mã số thuế chỉ áp dụng cho người nộp thuế chưa được cấp mã số thuế, nếu người nộp thuế đã có cơ quan thuế cấp mã số thuế theo quy định thì mã số thuế đã cấp được tiếp tục sử dụng trong việc thực hiện kê khai, nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với ngân sách nhà nước và không phải thực hiện thủ tục này:
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo mẫu số 01/TK-SDDPNN ban hành kèm theo Thông tư này.
- Bản chụp chứng minh thư nhân dân hoặc chứng minh thư quân đội hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu số 01/TK-SDDPNN ban hành kèm theo Thông tư này ;
- Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….
- Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).
- Đơn đề nghị thay đổi thông tin người nộp thuế (nếu theo điểm 1.1 khoản 1 điều 17 Thông tư số: 153/2011/TT-BTC nêu trên)
3.  Nơi nộp hồ sơ: Trường hợp người nộp thuế thực hiện các thủ tục giấy tờ ở trên nộp tại UBND cấp xã phường nơi có thửa đất đó (mục a2 điểm 2.2 khoản 2 điều 16 Thông tư số: 153/2011/TT-BTC nêu trên).
IV. Kết luận:
Đối với trường hợp như trong tình huống mà bạn đã trình bày thì cách thay đổi thông tin người nộp thuế trong trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về người nộp thuế do chuyển nhượng thì người nộp thuế mới phải kê khai và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh. Trường hợp thực hiện theo cách này sẽ bị xử lý theo các hành vi như đã nêu ở trên do đã vi phạm vào hành vi được quy định cụ thể theo điều luật đã viện dẫn trên bởi không có căn cứ nào chứng minh rằng, người nộp thuế đã thực hiện việc đăng ký, kê khai người nộp thuế (Giấy biên nhận hồ sơ đăng ký kê khai không có)
Như vậy phương án tốt nhất để thực hiện thay đổi thông tin người nộp thuế đất phi nông nghiệp theo quan điểm của người trả lời tư vấn là người nộp thuế trong trường hợp nhận được Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế thì người nộp thuế có quyền phản hồi (sửa chữa, kê khai bổ sung) về các thông tin trên Thông báo và gửi tới nơi nhận hồ sơ khai thuế theo điểm 1.1 khoản 1 điều 17 Thông tư số: 153/2011/TT-BTC nêu trên; bởi lý do đã làm thủ tục đăng ký, kê khai người nộp thuế nhưng vì một lý do tế nhị nào đó mà vẫn chưa thay đổi thông tin người nộp thuế và sẽ được chứng minh sau nếu có rắc rối từ Cơ quan Thuế.
Trên đây là những ý kiến pháp lý cơ bản của chúng tôi về vụ việc của quý khách, hy vọng có thể giúp quý khách tìm ra cách thức để giải quyết vấn đề.
Để mời luật sư tư vấn luật và tham gia giải quyết các vụ án quý khách liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ Phòng 308, Tòa nhà số 8, Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Hoặc nghe luật sư tư vấn trước những nội dung liên quan khi gọi tới Tổng đài tư vấn luật 19006281 của Công ty luật Bảo Chính.
Trân trọng./.
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam
Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất
Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư 16/2010/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Thông tư 16/2010/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất
Nghị định số 43/2014/NĐ- CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014  Quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991 Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991
Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013
Luật cư trú số 81/2006/QH11 Luật cư trú số 81/2006/QH11
Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng