Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvanluatbaochinh.com

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Giải quyết trường hợp mua đất từ người không phải chủ sử dụng đất

31/08/2017 11:19
Câu hỏi:

Giải quyết trường hợp mua đất từ người không phải chủ sử dụng đất? Gia đình tôi có mua 1 căn nhà năm 2005. Căn nhà tôi mua của bà M, có giấy tay đảm bảo nhà không thuộc diện tranh chấp gì ráo. Bà M và con cái cùng ký tên. Khoảng năm 2010 thì biết được khu vực nhà em thuộc diện tranh chấp với bà T.
Bà T, nhận là chủ đất, vừa qua đời thì con cháu bà làm đơn bảo rằng khu đất này thuộc về gia đình họ, đòi lấy lại. Khu đất gồm khoảng 10 hộ, trong đó có gia đình tôi. Hiện tại gia đình bà T và các hộ đang tiến hành hòa giải tại xã. Kết quả thì không ai chịu nhường ai.
Khu đất này có hộ ở lâu hơn gia đình tôi, có hộ mới chuyển về. Phần lớn có sổ hồng sổ đỏ, riêng nhà tôi thì chưa có.
Chuyện ai lấy đất của ai thì tôi chưa biết. Nhưng rõ ràng, việc tranh đất, nếu có, là bà M tranh đất của bà T, chẳng liên quan gì đến tôi. Xin hỏi:
- Trường hợp xấu nhất, nếu gia đình T chứng minh được đất là của họ tại tòa, tòa sẽ giải quyết như nào? Gia đình tôi có phải đền bù thiệt hại cho bà T không? Tôi có phải giao nhà cho bên bà T không?

Trả lời:

Công ty Luật Bảo Chính sẽ tư vấn cho bạn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã mua đất của bà M bằng giấy tờ viết tay từ năm 2005. Thời điểm này, bộ luật dân sự 2005 chưa có hiệu lực pháp luật và bộ luật dân sư 1995 đang có hiệu lực tại thời điểm ký kết nên theo quy định tại Điều 139 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, hợp đồng viết tay của bạn nếu bị phát hiện vào thời điểm này sẽ bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, mọi thủ tục mua bán đã hoàn tất và đến năm 2010 mới xảy ra tranh chấp đất đó chưa được xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Đến nay, bắt đầu giải quyết tranh chấp, nếu như giao dịch chỉ vi phạm về hình thức thì không nói làm gì và vẫn có thể được công nhận, còn nếu mảnh đất đó là của bà T mà giao dịch đó trái pháp luật thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà M cho bạn sẽ bị vô hiệu. Và căn cứ vào quy định trên, hợp đồng mua bán đất của bạn với bà M sẽ bị tuyên vô hiệu do trái pháp luật(nếu có). Theo quy định tại Điều 146 Luật dân sự 1995 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Như vậy, về hợp đồng mua bán đất viết tay giữa gia đình bạn và bà M sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu (nếu giao dịch đó trái pháp luật), thì bà M có nghĩa vụ trao trả lại gia đình bạn số tiền đã nhận. Bạn sẽ giao mảnh đất đó cho bà T. Bạn không phải là bên có lỗi trong trường hợp này, nên bạn sẽ không phải bồi thường.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho câu hỏi “Giải quyết trường hợp mua đất từ người không có quyền sử dụng đất ?”, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục đặt câu hỏi hoặc gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn.
Trân trọng!

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013
Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều, khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam
Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nghị định 188/2013/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội
Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 16/2010/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Thông tư 16/2010/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
Nghị định số 43/2014/NĐ- CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ
Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản
Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp