Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvanluatbaochinh.com

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Thôn có quyền bán đất không?

09/08/2017 15:26
Câu hỏi:

Trưởng thôn có quyền bán đất không? Tôi quê ở thôn Chu Đậu tỉnh Hải Dương. Tôi có mảnh đất 150 m2 do bố mẹ sang tên và hiện đang đứng tên vợ chồng tôi. Cạnh nhà tôi là một cái giếng nước ăn của làng. Trước kia cái giếng làng dùng để cung cấp nước sạch cho cả làng dùng để sinh hoạt, thời gian dần thay đổi giếng làng không còn được sử dụng nữa mà chính quyền trong thôn đã cho gia đình tôi thuê với mục đích là thả cá. Sau đó làm giấy bán lại cho bố tôi, tuy nhiên chỉ là giấy bán tay không có căn cứ pháp lý. Sau này bố tôi mất cũng không còn chứng cứ xác nhận nữa. Sau khi Chu Đậu được tập đoàn Hapro về đầu tư khôi phục lại làng nghề thì ông Giám đốc đã đầu tư mua lại giếng làng này với giá 50.000.000 đồng và cho lấp cát lại. Với mục đích để làm sân chơi cho trẻ con thôn xóm, khu để xe mỗi khi làng có việc hội đình, chùa và có đoàn tới tham quan thì có chỗ để xe. Tuy nhiên, thời gian gần đây Ông Giám đốc đã điều chuyển công tác đi nơi khác, giếng làng mặc nhiên lại trả về thôn sử dụng. Hiện tại thôn Chu Đậu đang chuẩn bị xây dựng ngôi Đình làng với kinh phí khoảng 6 tỷ đồng. Nguồn là huy động từ nhân dân và các tổ chức. Vừa qua tôi được cán bộ thôn đến nhắc nhở là thôn chuẩn bị bán giếng này với giá khoảng 350 triệu đồng. Nhưng không có bất kỳ giấy tờ gì, chỉ là do một nhóm các cụ hưu trí đứng ra bán với sự hậu thuẫn của trưởng thôn và bí thư thôn. Vì vậy gia đình tôi không muốn mua, nhưng việc gia đình tôi không muốn mua thì họ ép và cố tình bán cho người khác với mức giá như trên. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư, việc bán trên có đúng không? Nếu họ cố tình bán tôi có thể kiện họ được không, trong trường hợp này kiện thì thủ tục như thế nào?
Người gửi: Trần Văn Phong – Chu Đậu, Hải Dương

Trả lời:

Công ty Luật Bảo Chính sẽ tư vấn cho bạn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, giếng làng này trước đây
dùng để cung cấp nước sạch cho cả làng dùng để sinh hoạt. Sau đó, giếng làng không còn được sử dụng nữa mà chính quyền trong thôn đã cho gia đình tôi thuê với mục đích là thả cá. Sau đó thôn đã bán lại cho gia đình bạn bằng giấy tờ viết tay. Hiện nay, một nhóm các cụ hưu trí đứng ra bán với sự hậu thuẫn của trưởng thôn và bí thư thôn. Như vây, ở đây bạn cần xác minh rõ giếng nước thuộc sở hữu của ai? Sở hữu công hay sở hữu chung?

- Sở hữu chung:

Theo khoản 1 Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 về sở hữu chung và các loại sở hữu chung:Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.”

Theo quy định tại Điều 211 Bộ luật dân sự 2015 về Sở hữu chung của cộng đồng

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Như vây, căn cứ vào quy định trên cái giếng nếu thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư thì một nhóm các cụ hưu trí cùng với trưởng thôn và bí thư thôn không có quyền bán đất giếng. Mà phải được sự nhất trí của toàn bộ bà con trong thôn đồng ý bán thì mới được.

- Sở hữu công (sở hữu nhà nước):

Theo quy định pháp Luật đất đai thì: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Với mảnh đất nêu trên, do không có ai sử dụng, quản lí nên nhà nước sẽ có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt mảnh đất này.

Hiện nay, tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Với những quy định trên thì thẩm quyền giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Trong qua trình thực hiện thì hai cơ quan trên không được ủy quyền cho bất kì cơ quan, tổ chức khác.

Căn cứ các quy định trên, trưởng thôn không phải là chủ thể có thẩm quyền chuyển giao quyền sử dụng đất đối với mảnh đất do nhà nước quản lí. Theo đó, việc trưởng thôn hay các đại diện trong thôn bán mảnh đất giếng là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Theo đó, nếu ai mua đất giếng trên thì việc mua bán đó là bất hợp pháp. Khi đó, hợp đồng mua bán trên sẽ đương nhiên vô hiệu.

Nếu như việc bán đất giếng này ảnh hưởng trực tiếp đên quyền lợi của gia đình bạn thì bạn nên khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện. Nếu không ảnh hưởng thì bạn không nên khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện vụ việc này. Việc bán đất sai thẩm quyền trước sau cũng bị phát hiện.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho câu hỏi “Thôn có quyền bán đất không?”, nếu còn vướng mắc về vấn đề trên bạn có thể tiếp tục hỏi hoặc gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn.

Trân trọng!

Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị
Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở Luật số 65/2014/QH13 Quy định về Nhà ở
Thông tư 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định  số 31/2014/NĐ-CP quy định  chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú Thông tư 35/2014/TT-BCA Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Cư trú và Nghị định số 31/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Cư trú
Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Quy định Xử phạt vi phạm hành chính về Đất đai Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Quy định Xử phạt vi phạm hành chính về Đất đai
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản
Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất
Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Nghị định 99/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở
Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 Luật nhà ở số 65/2014/QH13
Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ Nghị định 140/2016/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ
Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam Nghị định 97/2014/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 78/2009/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật quốc tịch Việt Nam
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.