Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvanluatbaochinh.com

LĨNH VỰC PHÁP LUẬT KHÁC

19006281

Thuế TNCN khi được uỷ quyền bán nhà?

13/05/2017 10:55
Câu hỏi:

Năm 2013 vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà ở Q.12 - tp.HCM, sau đó tặng cho lại cho bố tôi, cả nhà tôi cùng sinh sống trong căn nhà này. Vợ chồng tôi đã nhập khẩu về đây, còn bố mẹ tôi thì vẫn hộ khẩu ở quê.Nay bố mẹ tôi chuyển về quê sống nên làm hợp đồng uỷ quyền toàn phần cho tôi căn nhà nói trên.
Hiện tại tôi đang muốn bán căn nhà này.
Vậy tôi xin hỏi là khi tôi bán thì có phải đóng thuế TNCN không? . Nếu phải đóng thì ai sẽ là người đóng thuế ?Tôi xin cảm ơn !

Trả lời:

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Về câu hỏi của bạn, Công ty luật Bảo Chính trả lời bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 581 Bộ luật dân sự năm 2005 thì ủy quyền giao dịch bất động sản (đất và nhà ở) là một hoạt động giao dịch dân sự được pháp luật cho phép.

"Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định."

Bố bạn đứng tên căn nhà mà bạn muốn bán nên bố bạn chính là chủ sử dụng, sở hữu căn nhà này ở Q.12 - tp.HCM, nhưng bố mẹ bạn vì chuyển về quê sống nên làm hợp đồng uỷ quyền toàn phần cho bạn căn nhà này. Điều đó đồng nghĩa với việc bạn được quyền quản lý, sử dụng và giải quyết các tranh chấp phát sinh có liên quan đến căn nhà này, ngoài ra được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho mượn, cầm cố, thế chấp, góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch khác theo quy định của pháp luật với các điều kiện do bạn quyết định.

Dựa vào những căn cứ dưới đây thì bạn không thuộc trường hợp thu nhập được miễn thuế vì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản:

Khoản 1 và Khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN năm 2007

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Các Khoản 1 và 2 Điều 4 Nghị định 163/2013/NĐ-CP

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, Khoản 1 và 2 Điều 2 Luật thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định cụ thể về đối tượng nộp thuế TNCN

"Điều 2. Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

2. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn."

Do vậy, bạn và bố bạn thuộc trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán căn nhà đó.

Tuy nhiên, thông tin của bạn đưa ra khá chung chung và chúng tôi cũng không rõ nội dung của văn bản ủy quyền mà bố bạn (người ủy quyền) ủy quyền cho bạn (người nhận ủy quyền) như thế nào, chính vì vậy, chúng tôi chỉ có thể đưa ra những nhận định chung mà bạn có thể tham khảo và áp dụng vào trường hợp của mình dựa theo hướng dẫn tại Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền của Tổng cục thuế ngày 20/09/2011 như sau:

"1. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

2. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà."

Như vậy, từ những căn cứ nêu trên thì trường hợp bố bạn ký hợp đồng ủy quyền cho bán được toàn quyền cho nên khi thực hiện hợp đồng ủy quyền, bó bạn phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định (theo hợp đồng ủy quyền thì nghĩa vụ thuế này sẽ do bạn kê khai và nộp thuế). Đồng thời khi bán bất động sản thì bạn phải cũng phải kê khai, nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản theo quy định. Nếu bạn chưa thực hiện nghĩa vụ thuế TNCN khi thực hiện hợp đồng ủy quyền thì khi bán căn nhà nói trên, bạn phải kê khai, nộp thuế TNCN cho cả hợp đồng ủy quyền trước đó. Tuy nhiên, trong thực tế khi giao dịch mua bán, các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán giữa hai bên về việc bên nào có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN đối với thu nhập chuyển nhượng bất động sản

Ngoài ra, Điều 19 Nghị định 63/2013/NĐ-CP có quy định về thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất:

"Điều 19. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

2. Giá chuyển nhượng được xác định cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Trường hợp, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:

- Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;

- Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

3. Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

4. Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;

b) Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

c) Chi phí sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng trên đất;

d) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng."

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi để được tư vấn tiếp hoặc nghe luật sư tư vấn vui lòng gọi 1900 6281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại...xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 18/2015/NĐ-CP Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường Nghị định 18/2015/NĐ-CP Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và kế hoạch bảo vệ môi trường
Nghị định 222/2013/NĐ-CP Về thanh toán bằng tiền mặt Nghị định 222/2013/NĐ-CP Về thanh toán bằng tiền mặt
Nghị định 85/2012/NĐ-CP Về cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính đối với các đơn vị sự nghiệp y tế công lập và giá dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh của các cơ sở khám bệnh, chữa bệnh công lập Nghị định 85/2012/NĐ-CP Về cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính đối với các đơn vị sự nghiệp y tế công lập và giá dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh của các cơ sở khám bệnh, chữa bệnh công lập
Nghị định 80/2010/NĐ-CP Quy định về hợp tác, đầu tư với nước ngoài trong lĩnh vực khoa học và công nghệ Nghị định 80/2010/NĐ-CP Quy định về hợp tác, đầu tư với nước ngoài trong lĩnh vực khoa học và công nghệ
Nghị định 66/2015/NĐ-CP Quy định về nhà chức trách hàng không Nghị định 66/2015/NĐ-CP Quy định về nhà chức trách hàng không
Nghị định 27/2011/NĐ-CP Về cung cấp, khai thác, xử lý, sử dụng thông tin về hành khách  trước khi nhập cảnh Việt Nam qua đường hàng không Nghị định 27/2011/NĐ-CP Về cung cấp, khai thác, xử lý, sử dụng thông tin về hành khách trước khi nhập cảnh Việt Nam qua đường hàng không
Nghị định 144/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính về bảo trợ, cứu trợ xã hội và bảo vệ, chăm sóc trẻ em Nghị định 144/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính về bảo trợ, cứu trợ xã hội và bảo vệ, chăm sóc trẻ em
Nghị định 120/2016/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật phí và lệ phí Nghị định 120/2016/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật phí và lệ phí
Nghị định 92/2012/NĐ-CP Quy định chi tiết và biện pháp thi hành pháp lệnh, tín ngưỡng, tôn giáo Nghị định 92/2012/NĐ-CP Quy định chi tiết và biện pháp thi hành pháp lệnh, tín ngưỡng, tôn giáo
Nghị định 82/2016/NĐ-CP Quy định quân hiệu, cấp hiệu, phù hiệu và trang phục của quân đội nhân dân Việt Nam Nghị định 82/2016/NĐ-CP Quy định quân hiệu, cấp hiệu, phù hiệu và trang phục của quân đội nhân dân Việt Nam
Nghị định 56/2012/NĐ-CP Quy định trách nhiệm của bộ, ngành, UBND các cấp trong việc đảm bảo cho các cấp hội liên hiệp phụ nữ Việt Nam tham gia quản lý nhà nước Nghị định 56/2012/NĐ-CP Quy định trách nhiệm của bộ, ngành, UBND các cấp trong việc đảm bảo cho các cấp hội liên hiệp phụ nữ Việt Nam tham gia quản lý nhà nước
Nghị định 02/2015/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 162/2006/NĐ-CP Về chế độ tiền lương, chế độ trang phục đối với cán bộ, công chức, viên chức kiểm toán Nhà nước Nghị định 02/2015/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 162/2006/NĐ-CP Về chế độ tiền lương, chế độ trang phục đối với cán bộ, công chức, viên chức kiểm toán Nhà nước
Nghị định 95/2009/NĐ-CP Quy định niên hạn sử dụng đối với xe ô tô chở hàng và xe ô tô chở nguời Nghị định 95/2009/NĐ-CP Quy định niên hạn sử dụng đối với xe ô tô chở hàng và xe ô tô chở nguời
Nghị định 71/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật công nghệ thông tin về công nghiệp công nghệ thông tin Nghị định 71/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật công nghệ thông tin về công nghiệp công nghệ thông tin
Nghị định 56/2015/NĐ-CP Về đánh giá và phân loại cán bộ, công chức, viên chức Nghị định 56/2015/NĐ-CP Về đánh giá và phân loại cán bộ, công chức, viên chức
Nghị định 63/2012/NĐ-CP Quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ y tế Nghị định 63/2012/NĐ-CP Quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ y tế
Nghị định 35/2011/NĐ-CP Về biện pháp pháp luật bảo vệ an ninh quốc gia, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội Nghị định 35/2011/NĐ-CP Về biện pháp pháp luật bảo vệ an ninh quốc gia, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội
Nghị định 117/2010/NĐ-CP Về tổ chức và quản lý hệ thống rừng đặc dụng Nghị định 117/2010/NĐ-CP Về tổ chức và quản lý hệ thống rừng đặc dụng
Nghị định 67/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế bảo vệ môi trường Nghị định 67/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế bảo vệ môi trường
Nghị định 53/2013/NĐ-CP Về thành lập, tổ chức và hoạt động của công ty quản  lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam Nghị định 53/2013/NĐ-CP Về thành lập, tổ chức và hoạt động của công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam